2012年上半年，十大标杆房企市场占有率从2011年年底的9%增加至13%，产业集中度进一步提升，大房企话语权越来越重。同时，一二线城市房价并未随着调控应声下跌，反而在大批刚需、改善型客户的支撑下逐渐回归。在此市场环境中，金地集团等深耕一二线城市的业界巨头，自然成为受行业瞩目的焦点。

　　岁末年初，又到了盘点与展望的季节，深圳新浪乐居进行了“猜想2013”系列高端访谈，独家专访金地集团总裁黄俊灿。黄俊灿认为，2012年下半年楼市翘尾，其支撑是此前被压抑的刚性需求和改善需求的释放，以及快速去化后的供应短缺，且2013年上半年还会延续去年末“温和回升”回暖趋势，房价不会出现大幅波动。

　　随着市场的回暖，金地集团2012年销售业绩也有较大幅度的增长。截止2012年年末，金地已公告的销售月报显示，2012年1-12月公司累计实现签约面积287.4万平方米，同比增长28.5%；累计签约金额341.5亿元，同比增长10.4%。黄俊灿表示，金地将进一步抓住市场机遇，加快推货节奏。此外，还应密切关注改善型市场，未来改善型市场仍将进一步成长，尤其是首次改善型市场，2013年新增货量中首置首改类产品占比将在80%左右。

　　在对远期市场形势进行预测时，黄俊灿表示，受惠于十八大提出的新型城镇化，房地产仍有长期发展机遇，未来十年房地产业仍然处在重要的战略机遇期，市场总体会继续向上。“一国的工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上，目前我国工业化率接近40%，但城镇化率才51%左右，城镇化发展潜力可见一斑，城镇化将成为政府未来几年着力推进的施政目标，房地产将成为直接受惠的主要行业之一”，黄俊灿说。

　　针对楼市政策，黄俊灿认为调控有其自身的客观必要性，能够抑制前期过热的地产投机和投资，降低行业的短期过热风险，有助于行业长远健康持续发展。但由于宏观经济整体增长速度放缓、房地产宏观调控成为常态，受价格和成本的挤压，行业毛利率下降，行业竞争日益加剧，住宅行业发展速度将从高位下调。

　　2012年9月，金地集团收购了星狮地产，将其更名为“金地商置”。黄俊灿表示，金地商置未来将成为金地旗下“全国性的综合体开发商和精品商业的持有者”，依托金地集团的资源及核心竞争力，致力成为“中国精致商业地产的引领者”，进行包括城市综合体、公寓、写字楼、产业园区、酒店等在内的商办物业开发、经营与管理。这一收购预示着金地集团未来将在深耕住宅地产的同时，加强商业地产和房地产金融业务。

　　专访实录：

　　谈市场：今年楼市仍将温和回升

　　新浪乐居：2012年是楼市不平静的一年，请您简单的回顾一下2012年的市场。年初时很多人对后市预期很悲观。现在回过头来看，有何评价？

　　黄俊灿：由于有刚性需求的支撑，以及前期被压抑的购买力的逐渐释放，使得2012年市场整体发展较为平稳。国内的房企也在复杂的政策和市场环境中，通过各种努力，经受住了市场的考验，尤其一线房企抗风险能力、自身调整能力等优势明显。

　　纵观2012年中国房地产市场的发展，我个人认为“分化”是一个关键词。

　　首先是产品结构的分化。刚需产品在2012年占据了市场的主流，并成了市场回暖背后的最大推手。反映在库存的变化上，就是刚需产品快速去化，库存周期大幅缩短，而高端产品库存依然居高不下。

　　其次是市场的分化，具体表现为一二线市场的回归，和三四线市场的重回平淡。一二线城市，由于自身更大的市场深度和需求潜力，在政策的刺激作用下释放出更大的上升动能。而三四线城市的需求后劲不足和过量供应问题则逐渐浮出水面，抑制了市场的上升空间。

　　最后一个分化在于，开发商之间的差距在逐渐拉开，小开发商由于资金来源受限，生存压力加大，中大型开发商市场份额继续加大。从今年的拿地情况也基本显现出了大型品牌开发商的优势。

　　新浪乐居：2012年底，市场出现了翘尾行情。您怎样解读这一现象？在2013年第一季度是否还会延续这一情况？金地如何应对？

　　黄俊灿：2012年下半年成交量数据表明市场有回暖的趋势，其支撑是此前被压抑的刚性需求和改善需求的释放。一方面，市场适销的产品在经过2012年的快速去化之后，库存水平大幅下降，而同时新增供应又相对不足，造成一定程度的供应短缺；另一方面，房地产市场和中国经济的持续复苏，也吸引了越来越多的改善性和投资性需求，使得他们在2012年4季度重新入场，推动市场稳步回暖。我们判断，2013年上半年会延续2012年末的市场回暖趋势。金地将进一步抓住市场机遇，加快推货节奏，积极促进销售。

　　新浪乐居：目前楼市正在经历了史上最长的一个调控周期。现在回过头来看，你怎么评价调控政策？它的实施效果如何？

　　黄俊灿：地产调控有其自身的客观必要性。首先我国已经面临经济发展结构调整的迫切需求，通过调控，抑制前期过热的地产投机和投资，引导资源流入实体经济，从而促进经济均衡有质量的发展，是必要的。其次，地产调控，长期来看，降低了行业的短期过热风险，将有利于降低震荡，有助于行业长远健康持续发展。第三，通过行政的力量，抑制过热市场，换取时间和资源，加强保障房等民生体系的建设，完善国内中低收入居住体系和环境，是利国利民促进和谐的举措。与此同时，市场的调节作用也将发挥出更大的力量。房产税试点不断扩大实施范围，土地供应机制改革、差别化信贷管理等市场工具也在不断完善中。预计未来随着行政手段逐渐的退出，市场化手段逐步到位，行业发展也将更趋于稳定。

　　所以总体来看，政策还是取得了预期的效果， 2012年在坚持房地产调控政策不动摇，坚持城市限购等一系列调控政策下，房价合理回归，市场整体走势平稳，需求和供给方均度过相对平衡的一年，不少房企也经受住了市场的严峻考验，综合发展能力得到锤炼和加强，长远来看有利于地产行业的健康持续发展。

　　谈公司：密切关注首改市场 大手笔发力商业地产

　　新浪乐居：2012年金地集团的整体业绩情况如何？季报显示，在第三季度销售额出现了大幅提升，其原因是什么？

　　黄俊灿：截止2012年年末，金地已公告的销售月报显示，2012年 1-12 月公司累计实现签约面积 287.4 万平方米，同比增长 28.5%；累计签约金额 341.5 亿元，同比增长 10.4%。

　　金地销售回暖，一方便得益于市场因素，一、二线城市压抑较长时间的刚需客户开始积极入场。另一方面，金地在下半年的供货量增加，并且适时调整产品结构，加大了适销对路的刚需类产品供应，并通过灵活的销售策略和提高产品性价比等措施，保证了良好的产品去化速度。

　　新浪乐居：在限购政策不变的前提下，金地的产品线会有哪些调整？

　　黄俊灿：就2012年的销售情况而言，首置首改类产品已成为市场主流。我们判断，刚需市场仍为市场需求主体。同时，也要密切关注改善型市场，未来改善型市场仍将进一步成长，尤其是首次改善型市场。

　　近两年公司的产品结构调整已见显著成效。2012年金地中小户型新增可售面积占比约为65%，2013年这一比重将得到继续提升，2013年新增货量中首置首改类产品占比约在80%左右。同时，2012年金地新增北京、上海、深圳、天津、沈阳、西安、杭州、武汉、金华等11幅土地储备，这些新增地块以刚需首改类产品为主，将进一步优化金地土地储备。

　　金地会继续着重补充适合刚需和首改类产品的土地储备。同时，在产品研发方面，公司会加快针对首置首改类客户的新系列的研发和推广应用，为市场提供覆盖面更广阔的多元化产品。

　　新浪乐居：2012年，金地收购了香港星狮地产，未来在这方面有怎样的规划？

　　黄俊灿：从2012年9月开始，金地集团收购了星狮地产，将其更名为“金地商置”，并在今年1月28日通过"闪电配售"的方式成功募集超过7亿港币的资金。

　　更名后的金地商置要成长为金地集团规模快速扩张、业务结构转型的重要载体。未来将成为旗下全国性的综合体开发商和精品商业的持有者，依托金地集团的资源及核心竞争力，专注打造核心业务发展模式，致力成为中国精致商业地产的引领者。

　　金地商置未来投资领域主要包括：以城市综合体为主体的商业中心投资与运营；公寓和住宅的开发销售及物业管理；写字楼的运营及物业管理；产业园区的开发、运营及物业管理；超五星级酒店、精品酒店的开发与运营。

　　谈展望：房地产仍有长期机遇

　　新浪乐居：目前，各界对2013年的市场众说纷纭，有唱多的也有唱衰的，那么您对2013年的地产形势怎么看？对未来十年的地产市场如何看？

　　黄俊灿：2013年基本面预计仍是温和回升的趋势，行业从销售端到供给端回暖的态势会延续，但是行业整体从销量到销售额都不会有大起伏。房价表现可能会呈现分化的趋势，一二线城市刚需依然旺盛，随着一线和二线中心城市库存的逐步去化，供不应求的市场结构可能会带来房价上涨的压力。大部分二三线城市由于供给充足去化温和，房价上涨压力不大。但是整体来看，基本面将维持平稳，房价不会出现大幅波动。希望2013年中国房地产大家都满意，政府对调控满意、老百姓能买得起、开发商则不会发展的太坏，大家都满意。

　　未来十年房地产业仍然处在重要的战略机遇期，市场总体会继续向上。

　　十八大提出的新型城镇化有望成为行业长期稳定发展的催化剂。一国的工业化率达到40%时，城镇化率一般在75%以上。而目前，我国的工业化率接近40%，但城镇化率才51%左右，城镇化发展潜力可见一斑。城镇化将成为政府未来几年着力推进的施政目标，房地产将成为直接受惠的主要行业之一，这是一个长期的发展机遇。

　　此外，估计未来10年新增城镇人口将达到4亿左右。随着未来人口红利的持续释放，自住观念的深入人心，以及居民收入提高，城市拆迁、家庭的小型化等，将形成大量的新婚、小家庭及改善型住房需求，为未来十年的房地产市场注入新的活力。相应的商业与文体产业也将蓬勃发展，也构成了商业地产发展的良好基础。可以说，支撑房地产稳步发展的基本面并没有得到根本性的改变。

　　当然，我们也要意识到未来地产行业机遇和挑战并存。由于宏观经济整体增长速度放缓、房地产宏观调控成为常态，受价格和成本的挤压，行业毛利率下降，行业竞争日益加剧，住宅行业发展速度将从高位下调。

　　因此，企业需要打造切合经济发展趋势的战略模式，不断提升核心竞争力，在新的历史阶段取得稳步成长。就金地而言，我们长期发展的核心竞争力来自于一体两翼的战略。这是从战略层面上把握住房地产行业发展的新机遇，依托一体两翼的协同效应，增强金地公司核心竞争力，并在房地产行业平均利润率不断下滑的环境中创造新的利润增长点。未来，金地集团将坚定落实这一战略，深耕住宅地产的同时，加强商业地产和房地产金融业务，加速做大做强，向复合型地产企业集团迈进。