房地产广告从其预备到真实落实是一个十分复杂的进程，只要实在掌握好其间每一步的要害，才干结尾得到抱负的效果，其流程一般分为四个阶段：
　　
　　预备阶段：拿地，方案描绘出产物(开发公司广告部)—→断定预算—→寻觅广告公司
　　
　　施行阶段：广告公司晓得项目及采办方针信息
　　
　　广告公司出媒体方案
　　
　　—→断定广告方针
　　
　　—→主题断定及构思体现
　　
　　—→广告投进时刻的断定
　　
　　—→媒体挑选
　　
　　传达阶段：各项活动和广告的正式推行
　　
　　评价阶段：测定广告投进的功率
　　
　　一.预备阶段
　　
　　1.拿地，方案出产物
　　
　　一般来说，从拿地到方案出产物都是开发商的事，广告公司在这时刻是不介入的，但假若开发公司自身就有广告部，广告部的构思总监从一开端就介入项意图运作，包含土地拿下前后的前期商场调研，产物的方案与描绘等，由于广告部在项目初就严密参与，因而对项意图晓得是十分透彻的，十分利于项目今后一系列的推行。对所以本人组成广告部仍是对外寻觅广告公司这一点上，则是各有各的优缺陷。假若开发商本人组成广告部，则对项意图晓得会愈加透彻，前期预备也就愈加充分，一同在整个项意图运作中内部交流会十分流通，缺陷就是广告部受公司上层及其他部分制约比拟大，一直从开发公司的视点动身，视界狭小，具有必定的局限性。对外挑选广告公司，一方面广告公司会愈加专业，经历也更为丰厚，别的广告公司从局外人的视点介入项目，可以发现愈加合适的产物主题;其缺陷就是对项目有可以会晓得不透彻，与开发商之间交流和信赖度不行，费用比拟高之类。
　　
　　2.断定预算
　　
　　(1)广告预算内容
　　
　　常见的房地产广告预算内容包含以下几项：
　　
　　A.广告查询费用
　　
　　包含广告前期的商场研讨、广告作用查询、广告征询费用、前言查询费用等
　　
　　B.广告制造费用
　　
　　包含照相、制版、打印、录音、拍摄、录像、案牍操作、美术描绘、广告礼品等直接的制造费用
　　
　　C.广告媒体费用
　　
　　采办报纸和杂志版面、电视和电台播出频道和时段、租借野外看板等其他媒体的费用
　　
　　D.其他关联费用
　　
　　是与广告活动有关的公共活动、SP活动、直效推行等费用
　　
　　(2)断定广告预算的办法
　　
　　若是是对外寻觅广告公司，开发商会在产物出来后依据项意图巨细和性质来开端断定广告推行的预算，广告预算的拟定还会遭到其他一些要素的影响，如商场竞赛程度、广告投进频率的挑选、出售速度的拟定、公司品牌的闻名程度等。一般测定广告预算会采纳以下几种方法
　　
　　A.量入为出法。即依据开发商自身资金的承受能力来断定广告预算，带有必定的片面性
　　
　　B.出售百分比法。即开发商依据既定的出售额的百分比来决议广告费用的巨细。
　　
　　C.竞赛对等法。即依据竞赛对手大致投入的广告费用来断定本人项意图预算。
　　
　　D.方针使命法。即开发商首要断定促销方针，依据所要完结的促销方针决议有必要履行的作业使命，然后预算每项使命所需求的促销开销，这些促销开销的总和就是方案促销预算。
　　
　　一般大的房地产开发商会把出售百分比法和竞赛对等法相联系来断定广告预算，一般广告预算大致控制在楼盘出售总金额的1%—3%之间，而小的开发商则会依据出售状况时刻性的翻滚履行，出售效果一旦不如意，广告预算便会中止。在开端断定下广告预算后，开发商也会在找到广告公司后与广告公司再次洽谈，依据广告公司方面临产物的界说和见地也会作出相应的调整。预算费用的编列结尾会由广告公司与开发商一同洽谈拟定。
　　
　　3.寻觅广告公司
　　
　　一般广告代理公司的挑选会采纳以下两种方法：
　　
　　(1)广告投标。即向多家广告公司发标，搜集广告策划书、平面影视构思及报价。其长处在于构思效果直观，易于判别，并且收费状况明晰;缺陷是周期长，使实质性策划作业的时刻较为匆促，一同一些方案大、定力强的公司不肯参与投标。
　　
　　(2)经历挑选。依据广告公司曾经的著作及业界的方位名声来开端选定一家，请其在必守时刻内出策划草案，如小区的形象描绘或许SLOGAN之类的，然后凭仗其著作断定协作意向。其长处在于比广告投标周期短，广告公司有较多的时刻打开实质性作业，深化构思，并且大都广告公司乐于承受;而缺陷在于比选的依据不充分不直观，广告个案差异性大，存在必定危险。
　　
　　不相同项目会依据其巨细性质来挑选不相同方法寻觅广告公司，有许多公司会和广告公司接成长时刻协作关系，这种方法也为开发商节约了许多斟选方面的时刻，并且长时刻的协作关系也利于广告公司和开发商就项目进行透彻的晓得和协作。
　　
　　二.施行阶段
　　
　　1.广告公司晓得项目及采办方针信息
　　
　　只要透彻的晓得项目后才干制造出成功的广告著作，广告公司在接到项目后需求对产物进行彻底的研讨，其内容包含：项目周边状况，楼盘剖析，近期楼市意向，项目地理方位剖析，小区方案，描绘特征，价钱战略，竞赛对手剖析，消耗者查询等。其间开发商会向广告公司供给大多数材料，但处于对项意图掌握程度，大多数优异的广告公司会就已给的材料进行更深化的查询，只要在吃透了整个产物及消耗方针后，广告公司才会进行下一步的作业。
　　
　　2.广告公司出媒体方案
　　
　　(1)断定广告方针。房地产广告的成功与否，要害在于它能否在恰当的地址以恰当的方法传达给恰当的人，广告方针不能泛泛而谈，包含开发商在内经常会走入误区，把广告方针拟定为进步闻名度、推进出售、树立品牌等，事实上以上这些方针是一个房地产广告或多或少必然会抵达的作用，想要对广告公司进行有用的辅导，有必要使广告公司知道一个确实可行的广告方针需求注重如下几点：
　　
　　A.所要卖的房子的特色是啥?最重要的特色即卖点是啥?
　　
　　B.方针消耗者是谁?方针消耗者为啥会挑选本项目?
　　
　　C.要传达给消耗者的信息是啥?怎么样才干有用的传达这些信息?
　　
　　D.用啥来测定传达音讯的作用?
　　
　　(2)主题断定及构思体现。房地产广告战略的动身点是导致消耗者的注重和爱好，激起消耗者的采办欲，并结尾促进消耗者采办该产物，因而在房地产广告必定要充分体现产物的长处，易于消耗者晓得回忆和承受。
　　
　　3.广告投进时刻的断定
　　
　　一般来说，小型项意图广告时刻以一个月到两个月为最多。中、大型的项目(营业额在二、三亿以上)时刻会愈加长一些，有的乃至抵达了一两年,而房地产广告时刻的节奏一般可以分为如下四种：
　　
　　(1)会集型。是指广告会集一段时刻发布，以在短时刻内敏捷构成强壮的广告攻势。长处在于能在短时期内给予消耗者激烈而有用的影响，以抵达广告的作用，并能促进出售;缺陷为广告费用会集于一段时刻大批量的投入，发布机遇的挑选十分重要，若广告未抵达预期的作用，则很难进行弥补
　　
　　(2)接连型。指在必守时期内，均匀组织广告的发布时刻，使广告经常性重复在方针商场呈现，以逐渐加深消耗者形象。长处在于不断影响消耗者，并节约广告费用;在于不行能每次都抵达影响消耗者的意图，并且预算也决议了接连性广告无法进行大方案、长时刻的广告攻势。
　　
　　(3)间歇性。指接连运用广告的一种方法，即做一段时刻广告，停一段时刻，再做一段时刻广告，重复进行。长处在于依据项意图进程来进行广告分配，做到有的放矢;点在于需求注重广告发布的机遇，注重出售关于广告的滞后型，还要思考消耗者的忘记速度。
　　
　　(4)脉动型。脉动型会集了接连型和间歇型的特征，即在一段时刻内不断坚持广告发布，又在某些机遇加大发布力度，构成广告攻势，会集了接连型和空隙型的长处，可以不断影响消耗者，还能影响短期的采办愿望。缺陷就是费用太高。
　　
　　而广告时刻的组织即广告周期的拟定，一般分为三个时刻：
　　
　　(1)引导期。作初期的消息传达，重点在导致消耗者的猎奇与等待，招引采办者的瞩目和举动
　　
　　(2)揭露期。楼盘被正式推向商场,全部媒体运作及打印材料皆已预备就绪,一旦开盘,跟着强销期的降临,很多的报纸广告,联系强有力的事务推行,如人员访问、电话追寻、派报邮递等，立体的促销进犯全部打开。
　　
　　(3)续销期。为揭露期后的续销行动，将广告后期所余的房子产物进行从头批改广告战略，改动已不适或不妥的广告方向，作结尾的冲刺，以达最满意的效果。
　　
　　广告公司在拟定广告时刻的一同，即拟定广告节奏的组织，一同预先预算每段时刻需求投入的费用。
　　
　　在这里，挑选广告投进节奏一般与一个项目巨细性质有关，小项目宜采纳会集型，以短平快方法的最大极限的进步项意图闻名度。而一些大盘则更合适采纳脉动型的方法。
　　
　　4.媒体挑选
　　
　　房地产广告媒体是用来传达房地产广告信息的东西，一般会触摸的媒体有：报纸、杂志、播送、电视、野外广告、售点广告、DM直投、传单海报、网络、空中飞行物等。挑选不相同的媒体以及怎么正确的组合不相同媒体是极其重要的。
　　
　　一般广告公司会依据项意图巨细、楼盘的层次、方针客户的定位、项意图区域、开发商的资金实力来挑选媒体。比如说在北京，中低档的项目主力媒体挑选是《北青》《北晚》《晨报》之类的报纸及播送，高级项目除了在《北青》，更多的会挑选《经济观察报》及《三联生计周刊》《IT经理人》《商业周刊》等这类有针对性的报纸杂志上刊登。
　　
　　大大都房地产的广告媒体会选用野外媒体、打印媒体、和报刊媒体三种方法，野外媒体由于方位固定，比拟偏重于楼盘周围的区域性客源;打印媒体可以定向派发，针对性和灵活性都比拟强;报刊媒体和播送电视则掩盖面光，客源层多。为了更好地发扬媒体的功率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不相同类型的媒体在归纳比拟的基础上，加以合理的挑选、组合，以期扬长避短，以优补拙。
　　
　　三.传达阶段
　　
　　在此时刻，前期各项预备现已十分具体充分，一旦项目开端运作，就发动整个广告方案。在这个时刻里需求注重的是，尽管前期现已预备的十分具体，可是商场是不断改变及不行预知的，因而在这个时刻，广告公司需求和出售总监密切合作，依据出售第一线及时反应的状况来尽心广告方案的修正，若出售状况根本契合最初预制的，则广告方案改动不大;若有必定的距离，可以就内容和推行节奏上依据客户反应的状况加以修正;但若出售状况极差就需求及时更改广告方案，不要使失误犯的更大。若广告作用欠安有些开发商会采纳替换广告公司的方法，其实若是难题不是出在广告公司事务水平上的话，替换广告公司即费神吃力，一同也不见得会换到左右逢源的公司。在这种状况下，一是有可以产物自身有难题，别的就是最初广告公司和开发商就产物交流的不行，因而可以依据商场反应对产物作出相应的修正，一同就产物及方针客户进行更为翔实的研讨，从头包装项目上市，争夺打个翻身仗。
　　
　　四.评价阶段
　　
　　推行学上一般说：广告主们都晓得本人投进的广告里有一半是无效的，可是谁也不知哪一半是无效的。房地产广告也是如此，房地产广告和日用百货广告作用反应的最大不相同点就是：房地产广告可以在广告投进后的当天就能直接在来电来访上得到体现。大多数的房地产项目现已可以经过客户的第一次来电的途径树立广告作用盯梢准则，来电数量也成为广告投进作用的重要规范。在不相同项意图重复实践中发现，来电数量确实能在必定程度上反映广告投进作用，可是过火着重来电数量就像彻底无视来电数量相同，走向另一个误区。房地产广告的作用体现有三种层次：一是直接到访;二是电话问询;三是留下形象。因而电话数量就成了广告出售力的直接体现。可是检测不相同项目，可以发现相同都是十分优异的广告体现，相同都是无可挑剔的媒体挑选，乃至同归于同一层次的项目，可是两者正常的广告后来电数量也不相同。可以看出，相关于广告体现来说，产物自身更为重要。其间最重要的要素是地理方位、价钱、出售时刻段。一般来说，首要干道邻近的项目来电量低，由于简单描绘，简单抵达，客户更多会挑选直接抵达;高级项目(别墅，TOWNHOUSE，高级公寓)来电率低，由于方针客户群总量低;进入出售后期的老项目低，由于商场认知度高，电话问询不再成为最首要的晓得手法。只要依据不相同项意图特性做好来电来人给人留下的形象程度以及与结尾成交量相联系的评价，才干正确测定一个广告的效果与否。使得广告公司可以更好的合作项目进行相应的调整与修正。