当我们认识一个小镇时就会形成三个概念，第一个概念就是具象，它指的是我们进入小镇后的所见所闻；第二个概念是印象，它指的是当我们离开小镇后，在脑海里沉淀下来的东西，比如：酒店的热水好用，或者古镇上某个小吃很美味，但是真正能指导我们实践的就是抽象的那一部分。
今天的分享主要从三个方面进行，第一个方面是小镇的前世，第二个方面是小镇的今生，第三个方面是小镇的实战方法论。
清华大学校长梅贻琦老师说过：“所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也。”所以，新型城镇化的核心是人，特色小镇的核心应该是特色人才。
文旅小镇的前世
1、特色小镇什么时候火起来的
提到文旅小镇始终绕不过特色小镇，那让我们来看看特色小镇是什么时候开始火的？特色小镇真正火起来的时间是2016年2月25日的上午，这一天上午，国家发改委发了一个新闻发布会，发布会的主题是贯彻国务院电视电话会议精神，并就云栖小镇、旧州镇各自特色，统筹新型城镇化和新农村建设等问题，回答了与会记者的提问。从那一天起，特色小镇就火了起来。
在这个会议中，其主题是贯彻国务院电视电话会议精神，其中国务院电视电话会议精神就是指，2016年2月23日，国务院召开的深入推进新型城镇化建设电视电话会议。所以我们要清楚认识到：特色小镇是从新型城镇化这条线上来的，新型城镇化一直特别强调人的概念，所以可想而知，特色小镇的核心也是人。
但是特色小镇的核心与新型城镇化的核心还是有区别的，在我的理解中，特色小镇的核心是什么呢？人类学家马林诺夫斯基曾所说：“人是一个制造工具，使用工具的动物；一个在团体中能够传达交通的社员；一个传统绵续的保证者；一个充为合作团体中的劳作单位；一个留恋着过去和希望着将来的怪物；最后，靠着分工合作和预先准备所获得的闲暇和机会，他又享受着色、形、声等所造成的美感。”但是我更加赞同的是清华大学梅贻琦老师所说的话。
下面讲两个案例即在2016年2月25号上午会议中所提到的两个小镇，云栖小镇和旧州镇，为什么专门讲云栖小镇？因为云栖小镇曾经是国家发改委重点提到的小镇。
2、小镇案例分析
云栖小镇位于杭州市西湖区，是一个云计算产业生态聚集地，这个小镇在刚成立的时候叫做云计算产业园，直到2012年才改名为特色小镇。从这个小镇我们也能看出，特色小镇的雏形是先有的项目，才有的名字。
另外，浙江提出的特色小镇与国家提出的特色小镇之间是有一定的区别的，通过图表可以看出：浙江在特色小镇的范围、投资、标准等方面的内容都比较详细，而国家的则相对比较笼统。
然后，我们再来看一下2016年2月25号上午会议中提到的第二个特色小镇——旧州镇
旧州镇拥有着地理优势，并且它享有很多“头衔”，如：全国第一批建制镇示范试点镇，中国历史文化名镇、国家4A级生态文化旅游小镇。另外，通过“逐步行程旧州、天龙、云峰大屯堡旅游圈，着力打造文化生态旅游古镇。”这一句话，我们可以判断出，这个小镇做的是旅游圈集散。
3、小镇形成因素及状况分析
我认为，就现在我们看到的所有文旅小镇以及古城古镇的形成主要有四种因素。第一种是政治因素，比如：沈阳故宫；第二种是战争因素，如：北京永宁古镇；第三种就是交通因素，如：广州的珠玑古街；第四个就是经济因素，如：禹州的神垕古镇。
那么这些古镇现在是什么情况呢？
第一种，在城里的古镇多体量不大，如：成都的宽窄巷子，因为它在城里周边的拆迁成本很高，所以即使在城里这种古镇商业很好，但是体量无法做大。
第二种，就是紧邻城市区的，如：秦皇岛的山海关古城，这种项目紧邻城市，方便游客导入，并且往往交通体系也比较方便。
第三种就是城郊的古镇，如：遂宁的龙凤古城，龙凤古城离城区可能有个十公里左右的距离，这些古镇在做项目的时候，会和一些高品质的度假型产品合作，并且会平衡好两者之间的关系。
第四种就是离城市比较远的古镇，这种古镇在做的时候就会植入很多客栈，如：离城的下司古镇。
4、小镇商业逻辑
下面，我们来看一下这些古镇项目现状如何？他们的商业逻辑是怎样的？因为通过商业逻辑能导出盈利模式，通过盈利模式能导出了商业模式。
第一种，整体形态比较完整的古镇，如：大理古城，在这类古镇中，一般都是采取整体收门票的形式。
第二类属于留存建筑比较多的，如：正定的古镇，正定古镇有很多古建筑，虽然整个正定古城是不收门票，但是它每个景点单收门票，正定的古建筑保存十分完整，所以经典八七版的红楼梦就选在这里进行拍摄。
第三种是建筑星点留存的，比如：芜湖的项目，此项目周边有几百亩地，几乎建筑全部拆掉了，只留下部分建筑，这些留下来的建筑是为了和新开发的古镇联合在一起，以此使老的建筑和新的建筑融为一体。
第四类是文化故事流传，如：新疆的楼兰古城，因为当时水改道了，所以之前的古城也就没有了，但是当我们去看这种“古城”，和政府进行对接的时候，政府就会和你讲故事。
正如王羲之所说“虚谈废务，浮文妨要，恐非当今所宜”做事情不仅要提方法，还要提解决问题的思路，这和毛泽东说的有些类似，“我们不但要提出任务，而且要解决完成任务的方法向题。我们的任务是过河，但是没有桥或没有船就不能过。不解决桥或船的问题，过河就是一句空话。不解决方法问题，任务也只是瞎说一顿。”下面我们就来提解决方法问题。
文旅小镇的今生
正如《管仲· 乘马》所说：因天材，就地利，故城郭不必中规矩，道路不必中准绳，因此在做小镇时也要因地制宜。
首先，我们来看一下中国这些古镇成长的丰碑，这些丰碑主要有四个阶段。
第一个阶段就是风水格局的确定。这里面的学问会涉及到好几本书，我们在做建筑最常用的一本书就是《周礼·考工记》，这里面会提到“国中九经九纬， 经涂九轨。左祖右社，面朝后市”等，这一本书的内容会用到古建筑中，如北京故宫就是这种模式。
《周易》说提“九五，飞龙在天，利见大人。飞龙在天，大人造也。”这里面的内容除了用之于建筑，还会用之于建筑的取名，像故宫中的很多建筑，如：乾清宫、太和殿等这些都是从周易里面取的名字。
另外，《吴子兵法》所提的“左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武”所讲的就是一个建筑左边要有水、右边有路、前面要有广场、后面有靠山。
下面我们可以来看看大明宫，大明宫的重点是玄武门，因为皇城没有放在正中间，然后玄武门放在最北面，这也助力了当时著名的历史事件——玄武门事变，如果皇城放在中间，也许李世民就杀不进去，所以历史事件和建筑特点之间也会有联系。
第二阶段是四合院，下面我来讲一些四合院的建筑，四合院中的建筑分为东厢房和西厢房，东厢房是男孩子住，西厢房是女孩子住，在四合院建筑中也会有很多风水故事，比如石榴代表子孙多，核桃代表四合院的主人身体健康。
第三个阶段是砖的广泛使用。什么是砖的广泛使用呢？那就是明朝之前，砖在中国建筑上，只用两个地方，一个是坟墓，另外一个就是塔上，但很少用于建筑上面。
砖真正用于建筑上面是从明代开始的，所以我们看到的都是明长城，一是因为区位问题，二则是因为砖的问题。
第四个阶段是钢筋水泥玻璃的使用。因为有了钢筋水泥玻璃，所以整个建筑就不一样了，比如：上海的新天地，另外因为玻璃的使用，也会营造很好的商业氛围，如：成都的太古里。
另外，文化旅游古镇开发模式会有项目开发、项目运营、实现共赢三个阶段。即先通过跟政府沟通，解决政府的诉求，然后做整体古镇的规划和建设，最后在运营阶段，通过旅游运营、商业运营和商铺之间的相互滋养和促进，最后将一个4A景区根据规模确定为5A景区。
下面我讲一下国发〔2014〕62号的文件，我之所以讲这个文件，是因为有很多项目为了获得福利而向特色小镇靠拢，这个文件做了几个规定：统一税收政策制定权限、规范非税等收入管理、严格财政支出管理。
这个政策出台之后引起企业的担心，为了消除企业这种担心，国家又出台了一个文件——国发〔2015〕25号。得益于国家政策的支持，彝人古镇也取得很大的成就，并吸引了一批又有一批的领导前来视察。
文旅小镇实战方法论
1、时代在不断的更新迭代
首先要说一个概念“苟日新，日日新，又日新”，以前，我国社会的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾。而现阶段，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
这个矛盾的变化就体现了社会在不断的进步，任何项目都要紧跟着时代的步伐进行不断的更新迭代，当然，文旅项目也不例外。
天雨虽宽不润无根之草，佛法虽广不度无缘之人，在做文旅项目时，要紧跟时代的步伐，多研究国家政策，以获得更多的扶持，但是其自身的项目也要具有一定的可实施性，否则就在做无用功。
如何根据国家的政策来做事呢？我们可以看一个棚改的项目，这个项目可能会涉及到一些拆迁，但是因为政府支持，所以资金成本比较低。
但现在棚改也在调整，原来的棚改好多是做安置房，后来，因为前两年三四线城市的库存很大，国家就做货币补偿，但这两年货币补偿又出了一些新的问题，货币补偿以后，城市的房价给炒上去，准备好了的拆迁资金可能就不够了，就需要投入更多的资金，那整个资本市场的资金会更多。
2、PPP模式嫁接
第二个就PPP的模式。我认为很多PPP项目可能就是一种变种的BT模式，因为有些项目无论是否盈利，都是需要政府去兜底的，所以就变成了变相的BT项目。
最后，2017年，国家就连续出了好几个文件，其中有一个文件明确规定：不得以任何方式承诺回购社会资本方的投资本金；以及严禁将建设工程作为政府购买服务项目，严禁将金融机构融资公司等提供的融资行为，纳入政府购买服务范围，所以最后很多平台公司的融资就不是很好。
3、资本瓶颈
资本瓶颈多与企业融资有关，很多项目的成功与否都与融资有关，有些民营企业融资如果大概要10%，而另外一个企业融资要3%，那这个时候在融资方面就会有很多的差距，这些拿到相对便宜钱的企业就会扩大规模继续生产，购买土地，在整个资本市场上的资金就会更多，以至于在2016年房价的大量上涨。
4、其它方面
在做很多项目时，有的时候会面临商住房和普通住房的问题，会涉及他们之间的生活费用、买房费用、户型、交易费用等等。还有一些项目会在郊区做，然后就需要买很多农民的房子，但是《中华人民共和国合同法》，第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。所以很多时候不能一下子买七十年的使用权限，这也引发了一些官司。
另外，国家也在推行三权分置，所有权、承包权和经营权分开做，因此，在做项目的时候一定研究土地的性质。另外在做小镇时还要考虑小镇的模式，比如：农庄模式，以及根据马斯洛需求深挖游客的需求，同时也要做好文化方面的工作。
最后再引用一句名言“橘生淮南为橘，生于淮北为枳，”这句话应用在小镇上就是：在做小镇项目的时候要因地制宜，没有什么是可以完全照搬的。今天就讲到这里，感谢大家的聆听。
再考虑文旅产业融合的事情，这也许对于游客来说，仅仅是个故事，但是对于做文旅的人来说，一定要搞好之间的联系。
