2015年养老商业地产行业模式、老年商场商业及享老体验行业发展研究报告（三）

　　六、颠覆物质养老不盈利的模式，“老少配型的享老梦想城”成商业购物中心救世主

　　享老体系中两个流派：社区享老体系与商场享老体系
　　很明显，国家已经认识到物质型养老地产“泡沫”很大，实质仍然是卖房子。这条路是走不下去的，只有大力发展精神型享老体系才能让老人活得有尊严。以联合国关于长者照护的五大原则：独立、参与、关怀、自我实践、尊严作为构建银发享老服务体系的基石，关注长者身、心、灵全方位需求，形成独特的服务体系。
　　睿联嘉业投资管理机构总经理吕强（13511064777）指出，是享老体系而不是养老院，体系的核心就是贴心的服务。享老体系对应的年龄段基本以50—70岁之间的人群，这类人群属于自理型老年人群，从活动能力，经验，思想，收入等方面都是最佳时期。
　　而在享老体系中又分两个流派：社区享老体系与商场享老体系。
　　社区享老体系基本是有政府和街道机关主导的非盈利型精神文化服务体系，而商场享老体系是由商业机构，购物中心，超市等推动的盈利型精神文化服务体系。

　　日本经济形式复活关键在于唤醒中老年人群的消费
　　今天我们重点讲的是商业商场享老体系。讲中国商业商场享受老年体系情况之前，我先谈谈隔壁的日本这种模式的发展情况，日本个人金融资产约300亿人民币，日本老人持有金融资产60%。日本央行发布了《日本经济形式复活关键在于唤醒中老年人群的消费》的报告书：日本老人才有购买力！
　　日本形成了老人10大经济领域：
　　1、日本便利店的老人经济，老年人数量突破到40%以上了。以前向年轻客人销售的漫画杂志、可乐等商品有所减少，取而代之的是中老年人喜欢的和水果以及口感柔软易于咀嚼的蔬菜类商品。甚至在地方城市，设置供老人扶握的把手或提供便当等派送服务的7-11便利店也增多了。实施对中老年客户的“消费人群转变”策略后，2013年2月营业利润额比前一年增长7%，达到240亿人民币元。面向中老年人的便当等销售每年将产生约230亿人民币的利益额。
　　2、日本shopping Mall的老人经济。 20年后的今天，日本百货商店的主要客源定位既不是“年轻人”，也不是“家庭”，而是“中老年人”。现在日本商店里见不到几个年轻人的踪影，取而代之的尽是步履蹒跚的中老年人。
　　各家百货商店都开始把客源转向中老年，并投入店面改造，以便适应老龄客源的需求。拥有340年历史的三越日本桥总店、横滨的高岛屋、新宿的伊势丹总店、大型连锁超市永旺店铺等等的商业时间从上午9点调整到了早上7点，也是出于对老年人习惯早起的考虑。
　　高岛店铃木弘治社长说“我们将把中老年人作为重点对象，争取在2015年前实现300亿日元的营业利益。”

　　日本百货商店面向中老年客户做出的调整如下：
　　1、在女装卖场内增加适合老人的“S size”商品，并在附近增设了老年人较为需要的“假发卖场”；
　　2、在鞋子卖场内，增售老人早晨散步时穿的鞋子以及晚上购物时穿的鞋子；
　　3、在体育用品卖场内，销售适合老人穿着的无夸张图案设计的泳衣；
　　4、在地下的食品卖场内，备齐易于老人咀嚼的口感柔软的蔬菜。
　　5、在儿童卖场里， 也考虑到“育爷”（照顾孙子或孙女的祖父们）的老年群体，增设了老年玩具商品和高价有趣的儿童商品，方便老人满足自己的顽童心理。
　　6、店内减少了台阶设计，取而代之的是带扶手的缓行布道；
　　7、增加了从百货商店到最近的地铁站或停车场的送迎巴士服务。

　　3、日本电子商务网络的老人经济。日本60-70岁老人的网络使用率达57%，就连70-80岁的老人也有23%的人在使用网络。2015年，腿脚不灵便的老人将成为网购主力军的时代即将到来。

　　4、日本海外旅游的老人经济。目前，去海外旅游的日本人大多是老年人。2011年日本海外游的游客中，60岁以上的老年人占19.3% 。2012年，去海外旅游的日本人达到了1850万人，超过2000年的最高纪录1781万人。主要是因为60岁以上旅客大幅增加的结果。
　　日本大型旅行代理公司HIS，主流业务已经转向为中老年游客全面提供廉价机票套餐业务和提供导游陪同的豪华海外游，并以此大赚了钱。这次调整使HIS在2012年的利润额比前一年度增长了27% ，达到了11.2亿人民币。
2012年11月4日，在河北张家口怀来县的万里长城遭难去世的3个日本人，年龄分别是62岁、68岁、76岁。这消息让中国人吃惊：日本的老人尽然敢在冬天爬万里长城！

　　5、日本房地产的老人经济。日本买房客人也多以老年人为主了。特别是家位于东京近郊的60岁以上的老年人，为了出行方便，很多人都会选择搬到东京都内来生活。不仅二手房，新房的购买人群也逐渐转移向中老阶层。东京都得新房数量由2011年的约44000户，到了2012年的52000户，2014年已经到达了73000户了。老年人成为房子的购买主力。

　　6、日本酒店咖啡厅的老人经济。东京的酒店咖啡厅的客源也发生了变化，演变成了“老婆婆大本营”了。在那里，她们稀松平常地享用这个价格高达每人400元人民币的午餐。酒店也很大程度上减少了面向年轻人的住宿套餐，而更多地考虑老年人的因素，推出两天一夜套餐等。

　　7、日本电影产业的老人经济。日本的电影产业已经成为夕阳产业。2011年的日本电影票房只有145亿人民币，比前一年减少了17.9 % 。2014年，在工作日的白天时间，很多电影院不放映电影而是改放面向老年人的相声了。

　　8、日本健身房的老人经济。在健身房也一样，日本老人唱主角。在东京都大型连锁店健身房，加入的会员以60岁以上的老年人居多。20-30岁的年轻会员加在一起也不到13%。 到处都是60多岁老人在练瑜珈、举杠铃，跑步机上跑步。游泳馆完全被婆婆们占领。整个健身房里根本看不见几个年轻人的影子。

　　9、日本体检的老人经济。体检最厉害的便是日本重大疾病体检和癌症筛查。癌症筛查套餐，里面有PET、MRI、CT等等。能查出5mm以下的早期癌症。举国防癌制度很完善，而且持续三十多年了，日本人寿命世界第一啊。日本有着完善的医疗保健制度。日本人每年都要做体检, 每年5月份左右保健所会对每个人发出体健通知单，拿着通知单你可以到想去的医院予约 体检，不方便去医院的定期有体健车到你住的地方做身体检查。如果有病住院了，老年人只交10%的费用，其他的费用由保险公司和国家支付。患病的老年人得到了及时的治疗和照顾，这也是日本人长寿的原因之一。

　　10、推出“老少配，跨代同居”租房经济。刺激租房经济和大学生经济相结合。跨代同居，就是介绍大学生借宿到空巢老人家里，是一种建立在双赢基础上的同居新形式。即便是生活能够自理，健康状态良好的“空巢老人”，也会担心自己万一哪天有急病或家里闯进了人，又或在地震、大雪、洪水发生时孤立无援，再加上老伴已经离世，硕大的房子里一点人味儿都没有。而对于考到东京、大阪等大都市里的普通家庭出身的大学生来说，房租实在是一笔很大的出费，高得令人头疼。因此，跨代同居，既能让“空巢老人”感到安心，也能让大学生减轻经济负担。
　　这种跨代同居，对老年人的大脑也是种新鲜的刺激，能有助于老年人生活自理，延缓衰老。
　　跨代同居的出现，让既想保障一个人的自由时间，又希望不被社会孤立和遗忘的空巢老人多了一种选择。对于在外地就学的年轻人来说，也是一种省钱之道，同时能在同居生活中潜移默化地学会关心、照顾老人，相信父母也会更放心。

　　中国商业经济复活关键懂清除老年人群的“三怕”

　　中国有句老话：他山之石可攻玉。日本央行发布了《日本经济形式复活关键在于唤醒中老年人群的消费》的报告书。其实，已经给中国政府和商业一个非常明确的参考指南。我们发现去日本考察养老的中国的商人， 99%的人是考察养老院去的，几乎没有人去考察日本老年商业商场和其他老人经济，这就是回答为啥中国养老领域凋敝的原因，因为没人真正关心老人是如何生活的，更不了解人老了到底需要的是什么？
　　老人实际有“三怕”：怕死、怕病、怕孤独。大批老人集中在一起的养老院，其实，从心理学上讲，不太合适，因为经常性或同时间的大量老人死亡事情的发生，会造成活在当下的老人的精神的极度压抑，产生自己的没有生命力的精神负担，这是忧郁症。反而会促使更多的老人死亡，很多老人死亡是吓死的，看不到希望死去的。因此，养老院常常也被人们戏谑称：死亡集中营。
　　房地产商都知道老年人钟情山水，但往往都忽略了老年人其实惧怕隐居在山水之中的那种冷清与孤独感，实际上他们根本就不愿意离开富有生机的热闹场景，这种场景主要由孩童的笑容与年轻人的活力构成。在街区，分布其中的玉鸟幼儿园、江南驿青年旅舍、村民食堂、玉鸟菜场等，不时穿梭着朝气蓬勃的儿童与时尚的年轻人。对于老年人来说，这不仅是一道生机盎然的风景，也是他们可以参与其中的热闹场所。近在咫尺的美丽洲堂和大雄寺，更是可以满足老年人的不同精神信仰。

　　购物中心打造“老少配，天仙配”型的享老梦想城

　　适合中国养老产业背景下的养老地产的商业模式到底是什么？参考日本老年商业，我们发现我们可以做的事情太多了，而且商业模式除了单一的养老院模式，有许许多多的老年精神文化新模式可以发挥商业威力。就拿日本为关爱空巢老人日本广推“老少配”政策来说吧，在中国购物中心和商场里就有很广阔的盈利空间。
　　今天的中国商场和购物中心也在发生翻天覆地的变化，商场7层里面大餐、特色餐、火锅、快餐基本占据了2层；儿童商业体验占据1层，成功地把电器和手机层消灭了；影院、早教占据1层；生活，文玩，教育器材，书店类占据1层；超市占1层；化妆品，首饰金店占1层；唯独没有老年生活层。老年只能在商场外面的广场上跳广场舞。
　　从中国老年每年几千万增长的速度看，2年内老年商场在中国一定会出现气势磅礴的发展机遇----购物中心必然成为老年经济消费和生活的天堂！
　　睿联嘉业投资管理机构再次指出购物中心综合体里面基于与儿童体验商业融合的享老梦想城（享受馆）将会异军突起。将会成为拉动整个中国老年商业经济的龙头飞机。
　　这种中国特色的“老少配，天仙配”的祖孙商业梦想主题园，将成为世界老年商业中最独特的文化旗帜，因为这是独一无二的中国特色，世界任何国家都没有的特色，是绝对占领精神文化高地的利器。
　　为什么这么说呢？因为中国有一个别的国家都没有的最特别的优势，就儿童，青少年市场。而这个市场有3亿人左右，目前在商业购物中心基本已经形成了规模效益，而且所有中国2800个城市里面都有了综合商场。商场里面和外面，到处都是从小15平米到大1万平米的各种业态的儿童淘气堡，早教拓展，职业体验馆，数量也有3万左右。每天全国聚集在这些儿童模块上的孩子和老人基本达到2千万以上，相当于欧洲“丹麦+ 挪威+芬兰+斯洛伐克”四国人口的总和。这是让所有有头脑的商人发疯发狂的超大型商业金矿。
　　前不久，韩国和日本老年经济专家和老年用品生产厂家与睿联嘉业投资管理机构总经理吕强交流时，感叹不已，单就儿童职业体验馆领域，日本全国才2个，韩国全国才1个，而中国却拥有200个，中国是日本100倍，韩国200倍。而淘气堡、早教，拓展儿童领域超过千倍。这种情况，完全出乎日本专家的想象，中国儿童体验的发展速度和规模让他们太吃惊了，如果把老人和儿童结合，采用时髦的互联网思维的叠加型商业，形成“老少配，天仙配”的享老馆市场模式，盈利能力太有想想力了，巨大的市场让他们激动不已。韩国未来争夺大陆市场，更是拍出了7级大型记录电视片《超级中国》，展现中国强大的消费能力。
　　中国特色的“老少配”享老馆模式，是老年商业模式中的创新，让养老地产和商业模式焕发创新春天。人家说：“死的快就去养老院，活的长就去享老馆”！
　　“老少配”享老馆模式发展渊源是什么理论基础呢？源于心理学的跨代（祖孙）亲情治疗法和重合叠加销售法。父母和子女因为生活习惯和理念等诸多方面不一致，会产生摩擦和矛盾，并不利于老人的长寿，生活和消费，相反，跨代则不同，双方在一个基础平台上，没有矛盾没有压力只有欢笑，俗称老小孩。真正的天仙配，不是男女配，而是祖孙配，小孩是家里的天吧，老人是家里的仙吧 ，从医学上说，防痴呆的最好方法就是老少配。老少机制让小老在一起，融入亲自乐，精神愉悦，老少配其实给老人在续命，焕发第二春天，可以多活10年，享老馆就是续命馆！

　　睿联嘉业投资管理机构研发的“老少配型的享老梦想城”囊括了3个方面：体验式健康、体验式生活、体验式购物。依托于大量购物中心中建设的儿童商业项目为基础，巧妙地融合出老人和孩子共同体验商业化的8大板块，通过云计算的家庭健康管理系统服务把健康体检服务、娱乐服务、养生服务、商务服务、沟通提醒服务、在就业职业服务、学习教育服务、购物体验服务等串联起来，成为具有强大盈利能力的新享老商业模式。