2015年养老商业地产行业模式、老年商场商业及享老体验行业发展研究报告（二）

　　一、中国养老产业三分天下和两大流派之争
　　目前，养老地产行业也是三分天下：房企系、险企系、央企系三分天下。
　　房企系：万科、保利、绿地、复地、富力、招商、金地、首创等30多家房企，已陆续下水尝试“养老+地产”的模式，推出养老地产发展计划。更有统计数据显示，目前有超过25%的品牌房企进入，或已宣布进入养老地产行业。
　　险企系：新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国太平、中国人寿等多家寿险公司开始布局养老地产。
　　央企系：中石化高调宣布投资80亿元投资成都郫县养老地产。
　　嗅觉灵敏的产业资本也涌了进来，如和谐基金、红杉资本、云锋基金等，这些基金背后站着的是马云、史玉柱、刘永好、郭广昌等江湖大佬。

　　中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力以及良好的投资回报率正成为国际资本市场看好国内市场的重要原因。已成为了国际投资机构的关注焦点。

　　睿联嘉业投资管理机构总经理吕强（13511064777）指出：中国养老产业分两个流派：“物质养老”流派和“精神养老”流派。
  1）物质养老流派：主要是以建设养老院弄养老床位为代表的各种养老院，
  2）精神养老流派：主要是以家居养老为基础的娱乐兴趣为导向的享老体系—享老体验园。
  国家已经认识到，目前，精神养老成为国家支持主流。政府督导的街道和社区开始成为这一文化建设潮流的主力军。

　　二 、 “物质养老”模式满盘皆输，套国家钱，还亏钱

　　2008年到2014年，养老地产市场从喧嚣尘上，到尘埃落定，让很多政府看穿了很多投机的企业根本不是在养老，而是在骗地。在住宅、商业等地产严厉调控的同时，国家对带有公益性质的养老地产往往具有一定的政策支持，一些开发商趁机钻政策的漏洞，借发展养老地产为名，实则圈地赚钱。，很多项目只是装一个养老概念进去，成为了开发商的拿地策略。比如北京一栋以养老名义建造的公寓，并没有针对老年人销售，而被开发商以高价售给白领阶层。还有一些保险业投资的养老地产项目，打着养老的名义向政府要求划拨土地，却暗自“以租代售”获取利润，这些都是开发商“挂羊头卖狗肉”的行为。
　　也有个别冠以养老地产名义的项目，销售对象和居住对象却不仅是老年人，还有一些投资客，背离了养老地产的初衷，变成了单纯的经济行为。在短期内政策刺激之下，大量房地产开发商对养老地产跃跃欲试，以养老地产为名进行圈地，养老地产变成开发商的拿地工具。这会导致短期内养老床位呈现出快速增长的态势，但是，实际上这些养老床位基本上没有办法投入运营，仍然处于房地产开发范畴之内，而不是养老地产运营及服务。

　　绿城董事长宋卫平称，难盈利，先来算一笔账，以绿城•蓝庭为例，共有86套养老公寓和30套护理院，而总投入为1.08亿元，大约每套成本为93万元，护理院收费最高，但一套房全年收费也仅数万元，如果仅靠收服务费维持，根本不可能实现盈利。

　　三、6年发展，老年产业差成一地鸡毛，而儿童产业却如日中天
　　睿联嘉业投资管理机构总经理吕强（13511064777）指称：目前的养老模式太简单太粗糙太平面化。中国现在还没有养老地产，还停留在养老圈地的概念阶段，距离专门老年行业的形成还有很长的距离。而同一时期，即2008—2014年发展起来的儿童商业地产，却基本形成了规模化，盈利化，甚至成为所有购物中心里的必须采用的标准配置。两者败与胜的最大区别，在于
　　1、儿童商业领域挂羊头卖狗肉的少，因为没有赚大钱和赚快钱的心理，是踏踏实实赚辛苦钱

　　2、对目标客户群研究的比较充分，针对不同年龄推出了不同适合青少年儿童的产业项目，比如1-3岁儿童淘气堡；3-6岁儿童拓展+早教；6-12岁儿童体验馆；10—15岁科教体验中心。每个岁数段都有大批的规划、设计、运营、培训、设备商不断地提供长期服务。

　　3、行业人才有较大的发展，服务专业人士比较多。至少专科学校，大学还有幼师专业呢，针对儿童心理、服装、吃、穿、用、服务、教育的培训机构成千上万。

　　而中国养老地产从诞生开始就是先天不足，投机取巧，未建配套，人才储备约零。
　　1、心态浮躁，投机心理严重。因为国家没有专门用于养老地产开发的土地，而是利用公益划拨、旅游用地变更等形式取得土地，旅游用地在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方，挂羊头卖狗肉的行为能让企业短期圈地赚大钱和快钱。

　　2、目前我国的养老地产项目整体上缺乏对目标客群年龄层的细分，以退休老人来划分三个阶段：55—70岁是自理老人阶段；70—80岁是半自理老人阶段；80岁以上是不能自理老人阶段。不同的阶段，都有非常大的商机，和儿童一样，都能配套出大量的活性服务生态链。房地产企业由于没有真正的商业产业化的经验，造成不能深根着肥沃的土地。据睿联嘉业投资管理公司通过财务师精算，其商业盈利能力超过儿童商业的盈利的3倍以上，年销售额应该万亿之上。

　　3、现在阻碍中国养老地产发展的最大原因是主要是缺乏专业的管理团队，包括生活照料、医疗服务、长期看护。这些是需要专业的管理团队来做，现在目前中国没有专业的公司和专业团体来做。实际上现在缺的是一个养老服务包，包括专业的养老服务公司、保险公司、信托公司、医疗服务等整个形体上，打包成一个养老服务包。

　　养老体系不在“概念”，文化运营服务才是关键，最接地气的养老地产模式是“社区享老”。按照北京市“9064”养老服务格局，计划到2020年，90%老人居家养老，6%社区养老，4%在养老机构养老。
　　让老人真正做到“居家养老和享老”，在社区里配备托老所、设置老人午饭餐桌、提供文化娱乐、社区志愿者养老服务，老人还生活在原来的社区，是熟悉的环境，有认识的老朋友，晚上还可以跟子女生活在一起，既不孤单，也有尊严。针对具有一定健康体能的人群，精神养老成为国家支持主流的享老体系内涵项目。她的与众不同在大的老年产业中强调健康老人的快乐生活，政府以文化教育形式，引导老年人的机能体能保持和康复。提供政策支持保障适合这些老年人的设备设施。社区享老馆与儿童活动配套，构成欢乐的老少配社会。