如何打造室内乐园为核心的主题商业地产
以大型室内乐园为主题的大型综合商业地产项目，即把室内综合游乐园作本项目的主题，围绕游乐园进行市场策划和运营，对提升项目品牌、聚集人气、增加客流有着重要的意义和作用。伴随我国人民群众生活水平的不断提高，此类主题性商业地产项目潜力巨大,有利于从日趋同质化的商业地产竞争中脱颖而出。
目前，诸多国内地产商已开始试水打造以大型室内乐园为主题的商业地产项目。一类路径是原有商业项目进行改造，如哈尔滨老牌商业地标乐松广场，已于14年启动将广场三层改造成大型室内主题乐园松松小镇，乐园由美国thinkwell公司进行整体设计，所有建筑和游乐项目都具有国际性的卡通色彩；同时邀请恒润科技等公司设计打造大型轨道射击互动体验项目，华丽转型以大型室内乐园为主题的商业地产项目。另一类是以室内主题乐园为营销和运营重点的新建项目，如荣盛发展将建有华北最大的室内主题公园荣盛未来城，鄂武商A将计划投资84.25亿元打造拥有冰雪世界、海底世界、科技馆和室内主题公园的“武商梦时代广场”项目。
可行性分析：
商业可行性
以游乐园为主的商业项目能够带动地产开发。如2008年一季度，北京欢乐谷周边的四方桥区域二手房成交量同比上涨了16%；石景山游乐园周边的八角区域同比也上涨了12%左右；均高于全市10%的平均涨幅，平均高于普通区域交易量的3%。娱乐带动地产抗跌的发展模式为开发商今后的发展带来了一定的启发。
还有上海嘉年华。统一公司成为当年嘉年华活动的惟一茶饮料提供商。饮料巨头可口可乐抢在百事可乐之前, 垄断了碳酸饮料市场, 企业前期的花费达80万元。另有调查显示, 上海永达汽车销售集团以450万元赢得活动冠名权。嘉年华主办方还在现场提供40个小吃摊位, 每个摊位9平方米, 租金大约2.5万元。
综上，以室内乐园为核心的商业项目必将带动餐饮、广告等配套服务和产业，项目商业可行。
地区可行性
不同城市区域范围内的大型商业地产项目要突出主题和经营特色。根据城市经济发展水平，因势利导、因地制宜地发展大型商业地产项目。以室内综合游乐园为主题商业地产开发，需要明确当地的自然条件，是否适宜做大型的室内游乐设施，如果在气候炎热的地区，做大型室内设施必然需要考虑合理的空调、消防等设施，会大大增加投资额度，如果本项目的运作不成功，势必会造成过多损失。
游乐设施的选择和确定也必须和当地现有游乐设施综合比较，当地是否已有室内游乐设施，这些设施的经营情况如何，是否有配套的商业开发。游乐园的功能和环境与地区条件息息相关，现代消费主题即休闲与健康，好的地区环境加上合理的室内空间营造，能够直接提升以室内综合游乐园为主题商业地产开发项目的价值。例如，丹麦哥本哈根的“迪沃利”乐园，有着162 年经营史的。当今世界最古老的游乐园为什么能经久不衰，就很值得我们国内同行深思。“迪沃利”看中的是园内配套的餐饮、娱乐、演出项目，更注重的是园区环境的美化。在丹麦这个总共才550 万人口的国度，每年去“迪沃利”乐园的国内外游客竟然高达370 万人次，难怪她老而不衰，青春长驻。
综上，项目在综合比较建设地区的其他商业配套情况和已有游乐设施的基础上，如果项目较其他优越，或形成优势互补，且该地区自然环境条件良好，投资的游乐设施得当，则本项目地区层面可行。
人文可行性
项目开发地区的消费人群生活习惯和消费类型对项目的成功与否很重要。
大型商业地产项目的兴建要符合一定经济发展水平和消费条件。有资料表明，美国是在人均GDP 达到1万美元以上、家庭汽车化和住宅郊区化基本形成、社会进入休闲时代、人们对购物消费出现了结构性升级之后，大型商业地产项目才真正开始得到良性和可持续发展的。我国现阶段人均GDP 还不到1000 美元，2003年的人均消费品支出只有300美元，还不到美国的1/40。就是最为发达的上海、北京、广州人均GDP 也就3000 美元左右，私家车的比例更是无法与美国相提并论。但我国部分城市如北京、上海、广州的人均GDP3000多美元，基本接近菲律宾马尼拉、泰国曼谷等东南亚城市的水平，而在菲律宾、泰国、马来西亚的大型商业地产项目不仅取得了很好的经营业绩，而且保持了良好的发展势头。此外，像北京、上海、广州等城市对外开放水平高，受到国外生活和消费方式的影响较大，在一定程度上具备了发展大型商业地产项目的社会环境和消费条件，所以大型商业地产项目可以在这些城市先行发展。
以室内综合游乐园为主题商业地产为主的项目定位应考虑人性化设计及优良的环境配套设施。需明确项目的主题性，从家庭角度考虑，有421家庭，221家庭，全家前往游乐园就会有老人、父母带小孩去游乐园的类型，还有一家三口出行的家庭及青年人结伴出游、小孩集体活动等。针对不同的家庭类型和人群特点，就应该考虑适合老人、青年人和儿童不同的活动设施和活动场所，既要保障安全性，又要提供娱乐性。如老人带小孩参与的活动就应该充分设计老人的休息场地，一方面能照看小孩，一方面也能放松休息。同时还应该融入教育意义，设置教育功能的培训型设施。
针对不同消费人群还应考虑相应的配套服务设施。如餐饮，既要有适合老年人的中餐，也要有适合年轻人的西餐及快餐形式，同时还应设有小孩喜爱的小吃等。如此能把在游乐园活动的时间拉长。停留时间越长，需要其他设施引导消费的可能性就越大，以此又可派生出其他商业需求，从而扩大商业经营。
综上，项目启动伊始就应该从人文性层面投入关注和研究，如果项目地居民经济收入和消费水平达到预期，项目按照当地人群的人文习惯进行设计，并充分做到人性化关怀，则项目人文层面可行。
综上所述，在我国目前房地产市场压力过大，政策控制严格的情况下，适合开发商业地产项目，且以室内综合游乐园为主题的大型综合商业地产项目，主题性明确，在我国游乐园行业缺少大型室内游乐园的现状下，有较好的开发前景，但必须从以下3个层面策划运作：
商业层面
依照商业地产项目的运作程序：项目选址-产品定位-运作策划-资金平衡-经营管理，逐步进行。
（1）项目选址：商业地产对地段和区位的敏感性远远超过其他类型的房地产。进行商业地产区位选址时先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。
（2）产品定位：项目定位决定商业开发模式及运作成本，资金周期与日后的盈亏状态。
覆盖的地区和人群。商业地产产品定位侧重于商业业态的选择和商业地产的功能定位。为此，必须在充分分析目标市场特征和目标客户偏好基础上，来确定差异化产品。绝不能忽视客户群的分布和其购买力。
（3）运作策划：运作策划指在定位之后，对项目的具体运作思路包括招商前寻找和确定主力店客户、商店规划、商品规划和商户组合等。招商先于设计与建设，是商业地产成功运作的关键。主力店的确定某种意义上对项目的成败具有重要的作用。能在前期确定主力店不仅可以降低项目风险，关键还可以根据主力店的经营要求进行项目设计，使商业建筑满足零售商的需求，商业地产也能最大限度的聚集人气。另外，规划设计中必须充分顾及项目的空间尺度，如项目广场既不能小，也不能过大。而商品组合设计中除了考虑一般的购物消费外，还应充分考虑展示、表演、休闲、娱乐、餐饮等体验式消费。
（4）资金平衡：通常商业地产的投资回收期在8至10年，所以，商业地产运作中，必须处理好开发融资和租售资金回流问题。合理的投资预算及经营策划获得合理的资金回报。1000万元投资的为小型游乐园，1000万至5000万为中型游乐园,5000万至1亿为大型游乐园, 投资1亿元以上为超大型游乐园。实际上在建设过程中要远远大于这个数字。游乐业投资大能产生轰动效应, 投资大回报大, 但风险也很大。因此, 要掌握一个度。以游乐项目为例, 投资100万左右的项目2年以内收回为宜，100万至500万的项目2年至4年收回为宜,最多不要超过5年，1000万以上的项目5年至8年收回为宜。
（5）经营管理：商业经营管理，可是说是商业地产的命脉；商业地产中商业是灵魂，地产仅是载体。商业地产与住宅营销的最大不同在于，住宅仅是开发商与购买消费者之间发生关系，而商业地产不仅涉及物业购买者，更关系到商业经营者。所以，商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。商业经营好的地产才能得到最大增值。
地区层面
商业地产策划中，位置决定一切。开发商一开始便须通盘筹划考虑。选址时就要对周边环境、商圈情况、市政设施、购买力、目标市场群体等进行深入细致的调查研究。在此基础上对项目的市场定位、功能结构的最佳组合、业态匹配, 及其合理的布局等方面进行细化分析建筑设计和形态规划也应结合功能业态综合考虑。
当地的商业形态和业态构成也对项目的定位至关重要，所在区域城市的结构对商业地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营，还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机。除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处的区位也是非常重要的一个研究要素。区位条件研究是指研究拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。所以项目地点周边的公共设施状况、交通体系状况、道路状况、通行量等都应全盘考虑。
人文层面
项目地区的人口结构，职业构成、家庭构成、收入水平、消费水平等会直接影响项目的定位进展，所以需要深入了解当地的GDP发展状况及产业结构情况，全社会消费品零售总额，全市商业增加值等。
业内人士介绍，在美国，建设主题公园实行的是商业利益优先的原则。比如说，一座主题公园在设计之初先要经过一番完整的商业测算，游客最佳的参与方式、逗留时间、旅游动机、旅行方式、消费额度等，然后再确定“有市场”的主题。创新是游乐园的生命力所在。一方面, 游乐园属于人造产物, 这就造成游乐园易被模仿的缺陷。一所成功的游乐园建成之后肯定有不少的主题性。主题是游乐园的灵魂, 只有明确的、具有特色的主题才能对游客造就集中而又强有力的吸引力。游乐园的主题来自于自身的定位, 包括对客源市场、项目特色、建筑风格以及整体形象的定位。要不断给消费者营造新鲜感，如：迪斯尼乐园多年来一直沿用“三三制”，即每年都要淘汰1/3 的硬件设备，新建1/3的新概念项目，不断给游客新鲜感。
游乐园的核心吸引物是它的参与性和体验性的游艺项目, 游客正是从这些体验活动中获取休闲娱乐的满足感。游乐园也少不了游览参观这一内容, 游艺设备不可能像工厂里的机器一样简单的一字排开, 而应该是错落有致地掩映在优美的自然环境和独特的文化氛围之中, 以此而形成的整体游乐环境可以带给游客美的享受、增添游玩时的愉悦感。项目从商业策划的初始就应该把建筑规划与设计、室内设计、景观设计、业态设计等多方面工作同时进行，全面的专业配合才能营造出人性化的，环境优美的商业氛围，也更能增加项目的可持续发展性。
研究建议：大型的室内游乐园商业地产应该主要依托大中型的中心城市或旅游城市,基于商业地产的特殊性，以室内综合游乐园为主题的大型商业地产，可结合旅游地产开发同时进行。在有旅游开发价值的地区，借助旅游资源的吸引力，联动开发1~3小时经济圈，4~6小时经济圈及24小时经济圈。1~3小时经济圈主要引导周边地区消费人群，这部分人群是较稳定的客源保障；4~6小时经济圈主要面向较远范围的消费人群，因为交通不便，虽然前往本项目的消费次数相对减少，但该部分群体在该游乐园商业中心的消费时间相对较长，每次消费额会增加；而发挥旅游地的优势，营造24小时经济圈，主要吸引远方的客流停留消费，结合每年的长假及周末短假，提升项目的旅游地吸引力，引导该群体停留住宿1晚，就可形成24小时消费需求。如此，可把以室内综合游乐园为主题的大型商业地产与优势地区旅游地产联动开发，加大项目的可行性。
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