“提到迪士尼乐园，人们的脑海中便会浮现出梦幻又神奇的各种动画形象；而提到环球影城主题公园，人们便会知道自己将身临众多大片的场景中。这说明了什么？它们的品牌形象鲜明直接，有真正的“主题”。”
所谓主题公园，公园为体，而主题为魂。然而，中国的不少“主题”公园们似乎没有认识到这一点。
与国外鲜明而独特的规划主题不同，中国的主题公园大多千篇一律，普遍采用“旅游+地产”运作模式：低成本获得土地使用权——大规模开发——建设主题公园——赋予文化内涵——改善周围业态环境——提升土地价值——快速回流现金——反哺旅游项目。
换句话说，中国的主题公园规划重点不是如何建立自身特色，而是为地产升值“服务”的附加品。事实上，用主题公园给房地产“绣金边”的模式的确行之有效。有报告说，自从上海迪士尼乐园落地以来，其周边的土地价格已上涨10倍之多，住宅价格在两三年内便上涨300%，而同期的上海市房价平均涨幅为78%。
然而，我们应当意识到，动辄数百上千亩的主题公园建设，尤其需要事先严谨的可行性分析，充分考虑其如何真正经受得住市场的长期检验。而创造出具有特色的主题公园，是其发展具备可持续性的不二法则。
回顾中国近30年的主题公园发展史，我们发现，在取得辉煌成绩的同时，主题公园也存在一些问题——决策失误，主题雷同，产品单一，缺乏创新。一些项目重复建设，盲目开发，缺乏个性和特色，形成恶性竞争；相当多的主题公园规模小，收入结构单一，最终造成“一年兴、两年旺、三年平、四年下、五年关”的尴尬局面。
某种意义上讲，主题公园的建设，是营造人聚环境。因此，主题公园的发展实际上是环境、社会、经济全面可持续发展的过程。而这必然要求主题公园的开发回归理性，以宏观调控与科学指导为宗旨，既注重环境优化和社会平稳，又重视经济发展，围绕着旅游者，共同构建高质量、高品位的娱乐设施以满足人的精神需求，从而实现提高人类生活质量的目标。
中国社会科学院旅游研究中心组织编撰的《2014~2015年中国旅游发展分析与预测》指出，2015年是包括迪士尼乐园、环球主题公园等在内的全球主题公园巨头大举进入中国的元年，而未来世界主题公园的发展重心将会转移到中国及亚太地区。
这意味着，尚未成熟的中国主题公园将面临着更为严峻的竞争环境。惟有找到真正属于自己的“主题”，才能成为真正具有灵魂的公园，也才能找到自己的生存和发展空间。
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