从迪斯尼看主题乐园长盛不衰十大要素
娱乐，是全人类的天性，这不错。但为什么大批同样以娱乐为主题的乐园却好景不长，或市场有限，而唯有迪斯尼成功且长盛不衰呢？个中三昧的道理，决不是仅用“娱乐”二字所能涵盖解释的。
1955年建于美国洛杉矶的迪斯尼乐园(Disney Land)是世界上最早的主题游乐园，而在美国佛罗里达州奥兰多1971年开张的迪斯尼世界(Disney World)则是全球最大的主题游乐园，也是全球主题乐园最多和娱乐项目最多的主题公园。
经过30多年的逐步开发，迄今为止，迪斯尼世界由四大主题公园和两个水上乐园组成，四大主题公园是魔幻王国(Magic Kingdom)、动物王国(AnimalKingdom)、迪斯尼—米高梅电影城(Disney-MGM Studios)和未来世界(Epcot，注：Epcot为Experimental Prototype Community ofTomorrow“未来社区实验样本”由各英文单词的首个字母组成而成)。此外，迪斯尼世界还有自己“五脏俱全”的城市中心(Downtown)，可谓是城中之城。就是这些核心主题，使奥兰多这个只有200万人口的城市，每年吸引了近2000万人前来迪斯尼旅游。按最常见的两天四园150美元的通票计算，光一年门票就达30亿美元，再加上住宿、娱乐、餐饮、交通、购物等综合消费，当地旅游收入超过百亿美元。
迪斯尼世界能产生如此之大的吸引力，能获得如此丰厚的效益，是与其从始建前的决策、构思、设计、建造，直到开业后的经营、管理和服务的全过程密切相关的，可以说，迪斯尼的建设和经营是一个持续发展、不断创新的系统工程。透过迪斯尼世界车水马龙、游客如云的热闹现象，我们可以梳理出其取得非凡成功的十大要素。
一、土地
迪斯尼世界占地面积达110平方公里，这是什么概念？有多大？它相当于北京三环线内面积的80%，上海市内环线内的市中心面积，也就是说，迪斯尼相当于中国一座特大城市的市区，这是十分惊人的，也是世界上其它主题乐园难以匹敌的。目前，迪斯尼世界已经营了26个年头，但实际开发面积还不到一半，其中还保留着30平方公里的生态沼泽湿地。充裕的土地储备为迪斯尼不断发展提供了强有力的后劲。乐园可以不断根据时代的进步和市场的需求，利用储备土地开发新项目，做到与时俱进。没有足够土地后备，那么一旦要开发新项目，就成了无米之炊，主题公园就徒有创新之雄心而望地兴叹，“无地自容”，无法持续发展了。
二、选址
迪斯尼世界所在的奥兰多市，北纬28度，大约与中国福州市位置相当。那里全年无冬，气温不冷不热，四季都适合旅游。其他气候条件也十分宜人，晴朗天气居多，但又不干燥，风和日丽，旅游起来既方便，也心旷神怡。所以迪斯尼世界一年365日天天爆满，逢到大节日更是排起长龙，见首不见尾。同样，全球第一座迪斯尼乐园选在四季如春的洛杉矶，也是优先考虑了当地良好的气候条件。
三、定位
无论是市场定位还是产品定位，迪斯尼可以说是最宽泛的，也是全方位的。全世界所有年龄段的人都来迪斯尼游乐，可谓是全球皆爱，老少咸宜。按照市场营销的一般原理，任何企业及其产品都有相应的细分市场，而迪斯尼却反其道而行之，打造了一个没有市场细分的最广阔的大众娱乐产品。
四、消费能力
迪斯尼是一个大型娱乐公园，其旅游消费肯定超出一般娱乐。光门票一项就高于其他乐园，4个游乐园游玩2天的通票价是150美元。迪斯尼早就说要落户上海，在谈判中固然有多项需要达成共识的问题。但其中重要的一项就是对消费能力的评估，美国方面的调查结果就认为偏低，这中间虽存在他们对中国人消费习惯和消费热情认识的偏误，但现场的调查数据却也显示上海消费水平(合外地来沪消费在内)与发达国家有一定差距。这也是迄今为止迪斯尼都建设在日本东京、法国巴黎、中国香港这些国际大都市的原因。
五、房产联动
迪斯尼乐园经营的远不止只是娱乐，其中房产就是其重要的资产和盈利项目。在迪斯尼世界自己的市中心(Downtown Disney Area)有着连片的酒店、度假村、水疗中心、高尔夫俱乐部、商场等房产组合，这些资产不仅带来经营利润，而更重要的是产生资本增值。迪斯尼不仅经营为娱乐配套的房产，同时也直接投资房产，有供分时度假的、有度假别墅、有供市民居住的等等，随着迪斯尼世界的发展，周边地价不断上涨，房产升值，从而产生丰厚的房地产利润，这是最大的商机。实际上任何旅游景区(点)的经营，门票经济总是有限的，难有大的发展。要做大，必须与房地产联动，这可以说是无一例外的铁律。利用旅游炒热地皮，利用地皮开发房产，这是旅游产业链上的互动递进的环节。如中国最大的民营旅游集团——宋城集团在杭州乐园与周边房产的联动开发上做得就很出色。
六、融资
迪斯尼是上市公司，由于经营业绩好，颇得股民信任，因而股票价格一路攀高。现在迪斯尼的股价已是当年原值的几十倍，这个增值也远非门票收入可以相比的。2004年中，迪斯尼的股价曾一度攀升至每股23.20美元，涨幅达到4.5%，这一涨幅也位居所有蓝筹股涨幅前列，并且在标准普尔500指数成分股中位居涨幅首位。瑞银证券将迪斯尼的股票评级由“中立”提升至“买进”。正是由于迪斯尼股票的升值带来了资本增值，从而游刃有余地调出资金来支付闲置土地的税金。所以说，在迪斯尼表面娱乐经营成功的背后，更有成功资本运作的巧妙奥秘。资本运作的成功，迪斯尼经营全盘皆活，节节高升，一路飘红。
七、高新科技的坚实后盾
迪斯尼的创始人沃尔特迪斯尼(Walt Disney)是一位具有丰富想象创意的动画师，他将以往制作动画电影所运用的色彩、魔幻、刺激、惊栗、娱乐与游乐园的特性相融合，使游乐形态以一种戏剧性和舞台化的方式表现出来，用主题情节暗示和贯穿各个游乐项目，使游客本身成了游乐项目中的角色。这是对传统游乐方法的划时代的创新。然而这种创新更多的幕后“英雄”则是现代高新科技。迪斯尼在开张后的几十年里，项目不断更新和增加，依靠的就是高新科技。可说，迪斯尼的发展是与美国科学技术的进程是同步的。迪斯尼与时俱进的游乐项目也是美国科技应用娱乐市场的一部精彩的历史画卷。喜新厌旧是人们对娱乐产品的一大需求特征，迪斯尼对所有项目采取连续滚动更新，这样到迪斯尼就产生常游常新的感觉。其中EPCOT未来世界的主题乐园更是融激光、电子、数字、航天等各种最先进的科技来创造情景气氛和娱乐效果，其场面之宏大，场景之逼真，令人叹为观止。而米高梅乐园中的四维电影，除三维立体视觉外，连香味、喷水雾、座椅波动都仿真模拟，在穿越文化时空隧道时，两边展示各个时期的人物造型，人像的动态做得栩栩如生，连拉小提琴人像的手指，按动琴弦都竟与播放音乐的节奏完全一致，以假乱真到如此地步，我惊呆了！
八、活动节目综合多样
迪斯尼世界活动节目极其丰富多彩，如魔幻王国就有46个大型的活动项目。这些项目构成一个适合不同游客群体的多样性组合，比较确切地讲，迪斯尼的优势并不在于单个节目，而在于整体的组合。节目有惊险刺激的，也有舒缓悠然的；有观赏的，也有参与的；有户外的，有室内的；有步行的，也有乘坐车、船和特种运载工具的；有小孩娱乐的，也有大人增长见识的……凡其种种，游客各得其所，兴趣爱好都能得到满足。活动的多样综合是迪斯尼与其它专题乐园竞争的一大明显优势，但这一点其它乐园也不易仿效。虽说土地、资金和科技手段确是三大制约因素，但力所能及地进行多样化项目设计，这仍不失为我国主题乐园开发中的设计重点。
九、动态与参与
动态和参与是娱乐项目设计最重要的两个要素。观赏娱乐看人家动，参与项目是自己动，乘坐小船在魔幻般的童话世界里游弋，自己驾车在弯道上飞驰，老式火车，庄园马车，宇宙飞船，大河游轮，百姿千态。游客就在动态中休闲观赏，同时也是一种刺激和乐趣。迪斯尼世界拥有世界上最新电动游乐设备，这里有一个充满了西部风格和冒险性的大雪山飞车供游客体验探险刺激的游乐活动。游客们坐上一列豪华的游览火车，穿越原始西部的荒原，冲过一个神秘的洞穴，沿途经过一个19世纪的淘金小镇，进入一个金矿隧道，地震及山崩接踵而至，游客惊魂未定，间歇中泉水向高空喷出水气，场面十分壮观。在参与项目上有自娱自唱，也有与演员共演同乐，气氛十分热烈，值得一提的是，在我国一些非常枯燥的科普知识，都做成可动手的趣味项目让青少年们自己动手。压强与压力的区别，空气浮力、离心力与向心力、杠杆原理等等都变成了玩具。这种寓教育于娱乐的做法是非常值得学习的。也正由于动态和参与，使游客在迪斯尼得到了无穷的快乐，时间不知不觉在游客的目不暇接、手忙脚乱和惊险刺激中飞逝。所以，来迪斯尼旅游，至少两天，如果父母带着孩子，一般就要玩上3～4天了。这也是全球游客逗留时间最长的主题乐园了。
十、服务
迪斯尼的服务堪称世界之最，说穿了，并没什么奥秘，就是高度人性化、创造快乐，提供便利。从人工服务的软件到物质设施的硬件都完美体现了人性的关怀，又与娱乐主题融合为一体。
迪斯尼扫地有三种扫把：一种是用来耙树叶的，防止树叶飞高；一种是用来刮纸屑的，目的是为了把纸屑刮干净；一种是用来扫灰尘的，要求扫地时不能让灰尘飘起来。在这里，每一个简单的动作都有严格的标准要求。在迪斯尼，除了扫地，每个清洁工还要学会照相。所有的清洁工必须学习世界上最先进相机的使用方法，因为迪斯尼的游人随时都有可能请清洁工帮忙照相。
除此以外，迪斯尼的员工碰到小朋友问话，统统都要蹲下来，微笑着和他们说话。蹲下后员工的眼睛要和小孩的眼睛保持在同一高度，不能让小孩子抬着头和员工说话，因为他们是迪斯尼未来的顾客，需要特别的重视。迪斯尼的员工要成为迪斯尼的活地图，站在迪斯尼的任何一个角落都能辨别出方向。而在迪斯尼内经常有小孩走失的情况，迪斯尼的员工会根据信息资料，如小孩身上衣服的印花来判断出小孩的国籍，从而帮助寻找其父母。为什么迪斯尼回头客会超过70%，一个重要的原因是，从设施到服务高度体现以客人为本。称赞迪斯尼的服务员工无所不能、无微不至，并不过誉。
迪斯尼现象是现代旅游娱乐业的一个成功标志，但对中国来说，并不是邯郸学步去模仿，如土地和高新科技这些条件我们不具备，有些项目则有资金限制或不合中国游客的口味，因此，应采取学习、借鉴、提升、改造、创新和引进的综合途径和方法，来打造具有民族特色、市场前景看好的中国主题乐园。
